Ešte na začiatku roka ste mohli získať hypotéku s desaťročnou fixáciou od 0,99%. Úrokové sadzby pod jedno percento boli úplne bežné a to najmä pri krátkych fixáciách na dva alebo tri roky.
Lenže situácia sa v poslednom období zmenila a banky začali postupne úrokové sadzby zvyšovať. Úrokové sadzby hypoték začali rásť na začiatku tohto roka. Všetky banky ceny hypoték upravovali od začiatku roka hneď niekoľkokrát a vždy len smerom nahor.
U susedov rastú
Úrokové sadzby hypoték rastú posledných niekoľko mesiacov a aktuálne sa sadzby už pohybujú vo väčšine bánk okolo dvoch percent pri trojročnej a päťročnej fixácii a nad dvomi percentami sú potom sadzby na desať rokov. Výnimkou už nie je ani úroková sadzba nad tromi percentami pri najdlhších fixáciách.
Sadzby navyše budú rásť zrejme aj ďalej. Stačí sa pozrieť na vývoj úrokových sadzieb hypoték u našich západných susedov. V Česku sadzby hypoték rastú už od minulého roka a priemerné sadzby sa tam hýbu na úrovni okolo päť percent. Za rastúcimi sadzbami hypoték sú aj zvyšujúce sa základné úrokové sadzby Českej národnej banky, ktorá má základnú úrokovú sadzbu už na úrovni 5,75% a bude rásť zrejme aj v nasledujúcich mesiacoch. Rastúce sadzby centrálnych bánk sa potom prejavujú v sadzbách komerčných bánk pre bežných klientov.
Inflácia aj vojna
Úrokové sadzby hypoték niekoľko rokov na Slovensku postupne klesali. Úrokové sadzby začali klesať v roku 2016, keď došlo k zmene zákona o úveroch na bývanie a zaviedla sa jednotná sankcia za predčasné splatenie hypotéky vo výške maximálne jedného percenta.
Úrokové sadzby hypoték klesali niekoľko rokov, ale za posledné tri mesiace úrokové sadzby len rástli. Vývoj úrokových sadzieb hypoték ovplyvňuje aj inflácia, ktorá je teraz rekordne vysoká. V nasledujúcich mesiacoch sa to zrejme nezmení a inflácia bude rásť aj naďalej.
Vypočítajte si splátku hypotéky
Sadzby na Slovensku a v krajinách eurozóny ovplyvňujú potom rozhodnutia Európskej centrálnej banky. Tá držala sadzby niekoľko rokov bez zmeny a snažila sa nízkymi sadzbami podporiť spotrebu. Lenže teraz sa situácia zmenila inflácia dosahuje rekordné hodnoty v celej Európskej únii. ECB teda zrejme po niekoľkých rokoch pristúpi k zvýšeniu úrokovej sadzby, čo bude znamenať ďalší rast úrokových sadzieb.
Na rast úrokových sadzieb má vplyv aj vojna na Ukrajine, ktorá na trhoch vyvolala vlnu nervozity. Konflikt na Ukrajine teda môže znamenať ďalší rast cien v obchodoch, zvyšovanie inflácie a nakoniec aj rast úrokových sadzieb hypoték.
Volte dlhší fix
Ak teda teraz riešite hypotéku mali by ste voliť dlhšie fixácie. V čase neistoty, rastúcich úrokových sadzieb a vysokej inflácie je lepšie si sadzbu hypotéky zafixovať na čo najdlhšie obdobie.
Súčasná výška úrokových sadzieb sa zrejme neudrží dlho a je pravdepodobné, že sadzby budú rásť aj v nasledujúcich mesiacoch. Za minulý týždeň oznámili hneď štyri banky zvýšenie úrokových sadzieb.
Minulý týždeň úrokové sadzby zvýšila česká pobočka UniCredit Bank a tiež Tatra banka. Od budúceho týždňa potom sadzby zvyšuje ČSOB a Slovenská sporiteľňa. Práve v prípade poslednej menovanej banky bude sadzba pri 15-ročnej fixácii začínať až na 3,19%.
Desať aj dvadsať
Mení sa aj samotná stratégia bánk, ktoré ešte minulý rok preferovali hlavne krátke fixácie na tri alebo štyri roky. Lenže riziko rastúcich sadzieb hypoték ovplyvnila aj samotné banky, ktoré teraz začali stále častejšie preferovať najmä dlhšie fixácie.
Väčšina bánk však do ponúk zariadila už aj dlhšie fixácie na desať a viac rokov. Slovenská sporiteľňa a ČSOB majú v ponuke napríklad aj 15-ročnú fixáciu úrokovej sadzby a ČSOB má dokonca v ponuke až 20-ročnú fixáciu úrokovej sadzby.
Takmer všetky banky potom majú v ponuke minimálne desaťročný fix. Jedinou bankou, ktorá ide proti tomuto trendu je Prima banka, ktorá má v ponuke maximálne 7-ročný fix. Práve táto banka dlhodobo láka klientov na krátke fixácie, ktoré môžu znamenať rýchle zvýšenie sadzby a splátky.
Krátkym sa vyhnite
Dlhšie fixácie úrokových sadzieb pred časom na Facebooku odporúčalo aj ministerstvo financií, ktoré v príspevku vystríhalo pred krátkymi fixáciami úrokových sadzieb na jeden, dva alebo tri roky.
Prehľad úrokových sadzieb (fixácia 1, 2, 3 roky)
| Banka | Fixácia na 1 rok | Fixácia na 2 roky | Fixácia na 3 roky |
| 365.bank | 0,75% | – | 1,45% |
| ČSOB | 1,50% | – | 1,50% |
| mBank | 1,59% | – | 1,89% |
| Prima banka | – | – | 0,60% |
| Slovenská sporiteľňa | – | – | 1,89% |
| Tatra banka | 1,09% | 1,49% | 1,99% |
| UniCredit Bank | – | – | 2,29% |
| VÚB | – | – | 1,49% |
Prehľad úrokových sadzieb (fixácia 1, 2, 3 roky)
| Banka | Fixácia na 5 rokov | Fixácia na 7 rokov | Fixácia na 10 rokov |
| 365.bank | 2,65% | – | 3,65% |
| ČSOB | 1,85% | – | 2,45% |
| mBank | 2,09% | 2,39% | 2,99% |
| Prima banka | 1,20% | 1,80% | – |
| Slovenská sporiteľňa | 2,09% | – | 2,69% |
| Tatra banka | 2,19% | 2,29% | 2,59% |
| UniCredit Bank | 2,49% | 2,49% | 2,49% |
| VÚB | 1,79% | – | 2,59% |
Slovenská sporiteľňa má potom v ponuke aj fixáciu úrokovej sadzby na 15 rokov. Sadzba u nej začína na úrovni od 3,19%. Dlhú 15-ročnú fixáciu má v ponuke ešte ČSOB, kde sadzba začína na úrovni 2,75%. Práve ČSOB má v ponuke aj 20-ročnú fixáciu, ktorá je na Slovensku unikátna. Takto dlhú fixáciu úrokovej sadzby hypotéky nemá v ponuke žiadna iná banka. Pri 20-ročnej fixácii v ČSOB začína sadzba na 2,95%.
Refinancujte alebo fixujte
Dnes teda hypotéku s úrokovou sadzbou pod jedno percento získate len v dvoch bankách – v Prima banke a v 365 bank. V oboch bankách však ide o krátku iba trojročnú fixáciu. Dlhšie desaťročné fixácie úrokových sadzieb sa už blížia k hranici troch percent.
Ak teda máte hypotéku s krátkou iba trojročnou fixáciou mali by ste vašu banku osloviť a požiadať ju o zmenu fixácie na dlhšie obdobie. Väčšina bánk takúto zmenu umožňuje. V prípade niektorých bánk ako napríklad v prípade Prima banky je však problémom absencia úrokovej sadzby na 10 rokov.
Ak vám banka zmenu úrokovej sadzby neumožní máte stále možnosť preniesť hypotéku do inej banky. V prípade prenosu hypotéky často nemusíte dokladovať príjem a nepotrebujete ani nový znalecký posudok.
Počítajte s poplatkami
Či už banku požiadate o zmenu fixácie alebo sa rozhodnete pre refinancovanie hypotéky, tak sa pripravte na poplatky. Banky pri zmene fixácie väčšinou účtujú poplatok, ktorý sa pohybuje v desiatkach eur. Nie všetky banky, však zmenu fixácie umožňujú.
Ak sa rozhodnete pre refinancovanie hypotéky do inej banky, tak sa poplatkom rovnako nevyhnete. Poplatok si účtuje nová aj stará banka. Počítajte tiež s poplatkom za vybavenie katastra a v niektorých bankách budete potrebovať aj nový znalecký posudok na zakladanú nehnuteľnosť. Cena znaleckých posudkov pre veľký dopyt sa tiež zvýšila a môžete rátať s poplatkom aj nad dvesto eur.
Refinancovanie hypotéky môže znamenať náklady navyše, ale v čase rastúcich sadzieb môže znamenať aj úsporu. Nad refinancovaním by ste mali uvažovať hlavne pokiaľ vám končí fixácia úrokovej sadzby v starej banke tento alebo budúci rok. Pri obnove úrokovej sadzby vám totiž banka pošle ponuku s vyššou úrokovou sadzbou. Ak sa teda pre refinancovanie rozhodnete teraz, tak môžete ušetriť pretože sadzby budú rásť aj v nasledujúcich mesiacoch.
